央行降准丨政策礼包能温暖凉凉的楼市吗？

传统的“金九银十”对今年的房地产市场来说，可能不适用了。刚刚过去的“金九”与国庆假期让开放商感受到“入秋”的凉意。

先有万科秋季会议会场上，大红底白字的“活下去”在刷爆网络，厦门万科某别墅项目更是打出了5折销售的巨大折扣；后有恒大多地楼盘打出折扣，员工全员促销。

统计数据显示，国庆长假期间，一二线城市的商品房成交继续缩量，北京和深圳多数时候一天只卖出几十套，开发商不断加大促销力度，打折、降价、送车等优惠措施频出。

10月7日中午，继今年三次定向降准后，央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。据媒体称，除去用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），降准还可再释放增量资金约7500亿元。

根据中国人民银行的说法，本次降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注入流动性，目的并非楼市、股市。

对于降准对楼市会产生的影响，同策房产研究部总监张宏伟认为，由于对于房企融资渠道的重重防火墙，大部分自己无法进去开发领域，这钱和房地产没有关系，房企资金面仍然会很紧张，楼市降价大趋势不会改变。

但也有业内人士称，从整个定向发放方式来看，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素。

本次央行能够降准的另一个背景，是房地产市场已经得到基本控制。目前受棚户区改造规模下降影响，三四线城市房地产市场已经开始回落。受房地产调控趋严以及银行信贷控制影响，部分二线城市房地产市场加快回落，而一线城市房地产保持价格阴跌、成交量收缩的冰封状态。

此外，关于房产税的讨论也在影响市场相关主体的预期。只要房地产市场调控不松，央行降准预计对房地产市场的影响非常有限，房地产企业仍应做好过冬的准备。

上半年，由于各大银行资金面从紧，几乎房地产市场上下都面临着较为严重的融资难题，所以大家都在过苦日子，下半年，随着四次降准的不断贯彻实施，银行的流动性开始得到了一定的好转，这个时候房地产市场的马太效应将会进一步得到发挥，大型、龙头房地产企业由于本身在银行的信用记录较好获得银行更多资金支持的可能性较大。

张宏伟表示，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。  

从现实情况来看，降准对房企来说是“肉到了嘴边但吃不到，即使吃到代价也不低”。融资成本不降，可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润，对房企也一样。现在融资成本仍将在高位，房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。  

从历史经验看，降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求，加大楼市去库存力度。市场好的时候，降准肯定能刺激楼市；但在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下，实际流到房地产领域的资金有限。

从今年6月的一次降准不难看出，尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，房企仍然难以融到资，融资成本也很难下降，仍将在高位运行。在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会很好看。  

在此背景下，房企只能加大自筹资金。不过，政策继续严控资金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵，规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限，融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境，从而增加房企债务违约风险。

另外，从房企资金兑付压力来看，张宏伟认为，今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

（来源：中国经济网、中国证券报等）