国务院住房租赁新政：房企与个人应把握的四大亮点

在6月3日国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)。发布此政策的主要目的还是加快培育和发展房地产租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，进一步实现“租购并举”来调控房地产市场。 

新政发布，海天小编还是比较关注，在租房并不被看好的房地产市场，对于咱们房企有没有什么优待措施？因相对来说，租房经营回款慢，还需要长时间持续的投入，很多房企不乐意经营。

亮点多条措施鼓励房企开展住房租赁业务

《意见》中鼓励房地产企业开展住房租赁业务，并利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。 

政策红利：

● 住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。 

● 对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 

● 提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。 

● 完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。 

让鼓励来得更猛烈一些吧！从《意见》中，我们可以看出，税收福利get√，资金/风险 get√，增加租赁工地 get √。以上三点解决了房企在转型或者是联合住房租赁发展租赁的几大基本问题。

但要形成租赁企业的规模化、集约化、专业化，这几点还远远不够，为此，《意见》中要求从事住房租赁的房企要通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源。 

以目前情况，在一二线城市，租房市场紧俏，购买房源并不实际，也不存在过多的库存房可以转变为租房；在三四线等城市，房产库存较大，推行库存转租，同样需要资本来投资这些库存房进行装修/改建，除此之外还要配套相关的租房业务人员，又怕租房需求数量并不高。这些问题金融方面的支持也许能解决部分问题，但是长远来看问题还需要进一步寻找方法来解决。 

当然房屋租赁市场并不是只有企业在“主战场”运营，更多的个人也是房屋租赁的提供者，在《意见》影响下，“房东”们和租客之间有哪些影响？ 

亮点个人租房减半征收个人所得税

《意见》：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。 

此项政策，一方面是鼓励个人将自己空置的房源进行出租，并将这部分收入减半征收个人所得税，让租房费用支出直接减少；一方面对租房人的优惠，房租可以结合抵扣个人所得税，但是在海天小编来看，这一项优惠政策对于低收入人群来说并没有什么用，而对能够抵扣个人所得税的租房者来说，操作起来相对麻烦，能否真的抵扣还需要看抵扣环节的可操作性。 

亮点商改租缓解去库存市场

《意见》还直指“去库存”，目前库存指的并不仅仅是普通住房/商品房，还有一些商用住房，这种类型的空置率也是不容忽视的。 

允许改建房屋用于租赁；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行；允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。 

众所周知的是，商业用房的水电气一般是按照商业用来征收费用的，但是在鼓励商改住的同时，将水电气改成居民用而言，对于租房者的费用支出直接削减，是个好福利。 

亮点租房信用背书

目前住房租赁市场存在的最大问题是：没有法律约束、黑中介扰乱市场、租赁市场并没有形成规范性、房东乱涨价等。《意见》要求，加强法规制度、落实地方政策、加强行业监管。 

法规的完善对于住房租赁双方都有保障，实行网上合同签约对数据备份更有帮助，出现问题也能做到有证可议；地方政策要求的是地方政府为带头的监管负责；行业监管则推出了杀手锏——对房屋租赁企业、中介、从业人员纳入全国信用共享平台，对其监督与惩戒。 

租房市场最大的不足还体现在黑中介的一度盛行，这让很多租房者及房屋出租者对住房租赁企业极不信任。根据《意见》所说，法规的完善与地方政府的支持，还有信用平台的监管，可以完全将住房租赁企业置于一个良性循环。

以上四点也是众多房企、租房者、房屋租赁提供者所关注的点，《意见》的提出是鼓励房企、个人转向积极提供住房租赁，但是现行因素中也有很多不足的。市场的逐一完善，也能将国内的租赁市场可持续性发展，为租赁行业发展创造良好条件。（《意见》内容来源：国务院网站）