以房养老，到底是“撩动了谁的利益”

2014年6月中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

目前试点2年的时间即将到期了，成效如何？

在“上海论坛”的“中国老龄化社会中的’以房养老’”子论坛上，上海保监局副局长李峰说，到5月20日，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉是2人1户。 

其中以房养老中推崇首要操作方式——反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，也就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 

这种模式听起来还是很不错的，似乎适合中国老人有房却退休金不高或者其他的状况。但是，在这短短2年的试点中，却存在很多问题。

南京首位申请以房养老的老人并没有人接其房

南京老人在2010年就向社区和街道提出以自己名下的一套产权房作倒按揭，所得用于改善自己独居的生活条件，然而没有机构和企业敢于接招。最后老人还是选择直接将自己的房子卖出去，请来银行工作人员将房款分成几批存定期，作为自己后续住养老院以及看病所用。 

如此看来，对于这种独居的老人家来说，以房养老可能是一种比较方便的方式来保证自己的日常开支，但是操作的繁琐，或者没有房地产公司接手却只能这种想法搁浅。
 

以房养老适合在中国推行吗？

“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，在中国制度环境下，会面临明显的“水土不服”。在美国、加拿大等国，“以房养老”业务之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。

相比之下，中国目前尚未有遗产税制度，而且父辈向子女遗传房产是一种根深蒂固的传统文化。在这种情况下，愿意将房产拿给金融机构作抵押进行养老的需求就很少。 

从中国市场环境来看，“以房养老”同样存在巨大的不确定性，会抑制供需双方的积极性。“以房养老”就是老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。当老人去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。在这里，房子会升值还是会贬值、老人的寿命有多长、市场利率水平的高低等因素，都会对供需双方产生直接影响。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。 

显然，以房养老更适合上海、北京这种一线城市或者部分二线城市，毕竟在目前状况来看，住房自有率比较高，而且这些城市的房产具有投资价值，加之这些城市的人口老龄化严重，更适应这一政策。而且在这些城市，养老服务也更倾向配套设施齐全，有些老人甚至有不止1套房产，在子女继承之外还有额外的住房可以用来作为养老。 

以房养老存在的劣势

● 从外部环境来看，目前推进以房养老，还存在三大劣势。 

首先是“以房养老”需要面对社会观念和传统伦理的挑战。中国是反哺式的养老方式，养儿防老，老人的房子由儿女继承也是天经地义的，要打破这个伦理观念很难。 

其次，“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要做相应的变更比较繁琐。此外，房屋抵押的期限、金额怎么设定，抵押到期后如何处置房屋，也还需要一些法律上的协调。 

最后，目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节，还有方方面面需要中介机构去完成的环节。 

● 从行业角度来说，“以房养老”虽有风险，亦有机遇。 

首先，机遇首先在于传统养老模式已经难以为继了，建立多元化的养老渠道是发展的趋势。 

其次，中国家庭供养结构特殊，“421”的模式明显，传统依靠家庭互助养老的模式，会逐步让位于市场化养老，未来需求会越来越多。“以房养老”还可以提高不动产的流动性，提高资源配置效率。 

● 从保险公司角度来讲，“以房养老”业务也存在相应的风险。 

首先是业务固有的风险，李峰说，这是一项创新业务，风险主要是贷款利率变化和被保险人的长寿风险。因为这是一个长期风险，作为贷款利率的稳定是非常关键的。目前受全世界经济下行影响，汇率不稳定，而我国还没有锁定利率互换的机制和市场。

其次，对于保险公司来说，也面临房产价值大幅度波动的风险。保险公司做“以房养老”业务，是长期资产负债的匹配，精算基础是房产价格稳定或稳中有升。如果房价下跌，风险如何应对，这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。另外，如果房价上涨，保险公司也可能面临另外一种风险，就是投保人可能会退保，之后再重新保险，这样拿到的养老金会更多。 

第三个风险，是道德风险。反向按揭贷款过程中，可能会发生欺诈、信息不对称、误导甚至是道德风险。 

总体看来，我国试行以房养老还有很长一段路要走，要做到全国推广的难度确实大。毕竟在以房养老中，不仅要考虑的是老人的养老费用以及使用年限问题，从承接企业角度来说，盈利或亏本都暂时没法界定。而除了以房养老，房企能做的事或许就是回收老年人的住宅，支付他们卖房款来用于养老支持，又或者在未来的城市智能社区发展中，将养老房产推广，又或者在一般的住宅楼里加入养老的功能。 （文章来源：《第一财经日报》《澎湃新闻网》《经济参考报》）