2016《房地产蓝皮书》权威发布！深入剖析中国楼市

 

中国社科院城市发展与环境研究所在5月5日发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》（以下简称“蓝皮书”）。海天小编针对蓝皮书内容，为大家深入剖析中国楼市目前以及未来一年可能出现的状况。
 

『 关注NO.1 』

房地产价格在2017年下半年可能出现全面下滑 

蓝皮书中分析，从2011年开始，房地产投资进入下降周期。而正是从2010年以后，影响房地产购买的人口红利正在消失，与此同时，城镇化进程也在降速。 

蓝皮书首先给出2016年房地产价格走势的判断，蓝皮书执行主编王业强指出，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。 

其次分析到经济只是影响房价的一个因素，其中还要考虑货币政策，比如货币是不是超发，流动性是不是泛滥，人民币汇率问题等，房地产价格的涨跌是多个因素作用的结果。“如果明年的货币政策紧缩，房价是有可能下降的；如果继续量化宽松的货币环境，房价是不会下降的。宏观经济增速稳步调整，平稳过渡，这是国家层面确定的。”国家信息中心经济预测部主任祝宝良指出，“房地产库存依然很大，尤其在三四线城市。今年房价突然上涨，原因就是货币政策的宽松”。

民生证券首席经济学家邱晓华指出，从房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价上涨。 
 

『 关注NO.2 』 

新建商品房全国待售面积创新高

《蓝皮书》指出，2015年末，全国商品房待售面积再创历史新高，如果再考虑同期继续增长的房屋施工面积，短期内全国房地产市场存在严重的供给过剩。与此同时，房地产市场还存在严重的结构失衡问题，其中一线城市和少量二线城市库存迅速下降，而大多数二三四线城市则需要大力去库存。 

在当前宏观经济下行压力大的背景下，受库存压力影响，全国房地产投资增幅持续放缓和快速下滑，创1998年以来的最低值。加上房地产投资的低迷影响到其上下游相关产业投资，这已经严重影响了短期经济增长。 

2015年，全国商品房的平均销售价格为6793元/平方米，同比涨幅为7.4%。而2014年全国商品房平均销售价格的同比涨幅仅为1.4%。市场反弹迹象明显，尤其是2015年下半年成交价格上涨速度较快。 

《蓝皮书》还指出，本轮房价过快上涨在局部市场会形成房价上涨预期，容易让社会各界错误认为“房价只涨不跌”而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，加大了地方经济转型和结构调整的难度。 
 

『 关注NO.3 』 

信贷宽松，导致“深圳速度”

2015年，深圳房价上涨近60%，领涨全国。王业强认为，“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑，但深究其上涨过程，离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。 

王业强表示，截至2015年底，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，而这些住房贷款对应的住房（含保障性住房）总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了重要支撑。 

信贷因素除了影响深圳的房地产直线上涨，也影响到北京的房地产市场。2015年北京二手房从低迷、冲高再到回落、平稳再冲高，这一系列动作主要是受税费减少及信贷宽松等政策叠加影响，且政策执行效果持续时间有弱化倾向。 
 

『 关注NO.4 』 

房产中介，告别“羊毛出在猪身上”

年初，房地产中介巨头链家因卷入违规放贷风波被调查，引发广泛关注。《蓝皮书》认为，房地产经纪的核心服务在“成交”环节，后续衍生的金融业务应由金融行业提供，房地产经纪机构主动放弃自己的阵地，涉足金融行业，企图实现“羊毛出在猪身上”的梦想将破灭。 

王业强最后表示，随着金融行业加强监管，取消首付贷等规定的出台，房地产经纪机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高，寡头化的趋势会在全国范围内逐步显现，房地产经纪人职业资格价值会被重新发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会全面展开。 
 

『 关注NO.5 』 

中国住房租赁市场存在四大问题

蓝皮书认为，中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。从具体实践看，王业强分析说，“交易市场是房地产市场的主角，一直在不断发展和完善。住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态，发展相对滞后。” 

中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞问题；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。 

对此，报告建议，加快出台支持住房租赁市场建设相关政策法规。首先，目前我国还没有设立专门住房租赁市场的法律，《基本住房法》也尚未出台，应加速此方面立法，促进行业健康稳定发展；其次，由于资金回流慢、周期长，房地产企业进入租赁市场意愿不高，政府需出台相关政策鼓励和引导；此外，整顿规范房地产中介秩序，维护消费者合法权益，促进市场健康发展。

2016年中国房地产市场逐渐回稳，但是2017年的房地产市场房价是否会像蓝皮书中所说的——受到经济因素全面下滑，这个还需要看整体的城镇化、去库存、货币政策、信贷政策等一系列影响因素。海天小编认为，现在房地产处于一个冷静时期，在库存量依然加大的情况下房企需要谨慎投资，但是房地产可以根据市场需求寻求一个新的转变方向。