海天密码112310之“3”——三大关键点技术

　　    海天密码系列的第二篇——海天密码112310之“3”，主要包括设计阶段优化（限额设计）、合约规划（招标管理、合同管理）、采购咨询（集中采购）三项重要的关键点技术。

　　　地产成本管理系统应包含三个层面的内容，其中有一个重要的内容就是每一个阶段都有控制要点，按照地产业项目推进的阶段，我们（海天公司——编者按）将其分为设计阶段优化（限额设计）、合约规划（招标管理、合同管理）、采购咨询（集中采购）三项重要的关键点技术。

　　总则

　　按照房地产项目进度，海天密码三大关键技术中的设计优化和合约规划环节，集中在方案设计阶段及施工图设计阶段，是关键点技术中的基础，采购咨询处于施工与营销阶段，也是工作强度极大的关键点技术。

　　1、方案设计阶段工作内容及关键点

　　方案设计阶段的主要工作内容包括：方案版成本控制目标的确定，设计方案的经济优化(有概算者进行横向对比，无概算者通过概算编制、分析提出方案的优化建议)、方案版产品配置标准的修正及合约规划的初步编制。

　　2、施工图设计阶段工作内容及关键点

　　(1)预算版目标成本的制定

　　根据施工图、产品配置标准、材料设备要求编制目标成本（预算版）。

　　(2)执行版合约规划（合约规划具体讲述）

　　设计方案经济优化

　　1、设计概算与实际建设成本存在差异

　　工程设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是确定与控制工程造价的重点阶段。方案设计要做到技术与艺术、技术与经济的合理统一。

　　调查表明：设计费用一般只占工程总造价的１％，但对整体工程造价的影响却高达75%以上。设计方案是每个项目能否做到少投入、高产生、合理使用人、财、物，取得最优经济效益的关键。但是由于专业的限制，设计人员主要从“使用功能”、“建筑艺术”上考虑设计方案，对项目建设成本不会太重视，同时设计人员也的缺少实际成本方面的数据库，设计概算可能与实际建设成本有较大差异。

　　2、设计单位预算和内部预算对比分析

　　设计施工图纸出来以后，组织成本管理人员编制施工图预算，通过公司内部施工图预算与设计单位出具的施工图预算对比，找出差异，并分析对应指标，形成书面记录。为后续指标分析提供对比信息。

　　3、指标分析、对比

　　根据工程的特点，对指标进行分析、对比，如果超过控制指标值，应与设计人员沟通调整。在对指标分析时应对工程的特征进行详细描述，保证相比较的项目要有可对比性。

　　合约规划

　　合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。

　　合约规划结合项目情况和投资收益指标，制定各分项可能发生的合约及

　　预计金额，并分析付款条件，进而形成项目的整体资金规划。

　　合约规划应结合成本目标中的不可预见费，在遇部分费用不明确时，做合约规划时可放入不可预见费，随着实际签订合同的变化而变化。不可预见费的总额反应了目标成本控制的松紧度。针对不可预见费设定每一个分项的预警、强控范围，便可作为后续项目成本控制的基础。

　　海天密码的合约规划咨询服务共有六大内容：

　　附合约规划模板

　　采购咨询和集中采购

　　采购是房地产项目中至关重要的一个环节，目前绝大部分地产公司都具有自己的专业采购人员及团队。但采购部门的职责与成本部门职责的差异性，使其不具备完整的成本管控意识，如何使采购业务与成本管理更好的切合，是海天密码在第三个关键点所要研究的问题。

　　在此主要介绍以成本管理为纲的集中采购业务。

　　采购咨询房产采购所设计到的工程、材料和设备种类繁多，要做到高性价比的采购实施，在宏观上，需要采购人员根据项目实施的进度计划，对项目的实施过程中的采购行为进行分类，又要制定提前制定好各类物资采购的时间周期表；在微观上，有要求采购人员对每一类物资的技术标准，价格行情，供应商资源等有丰富的经验和精准的把握，同时还要有房产方面丰富的谈判知识和技巧。这就对我们的采购人员提出了很多的要求，不仅要做技术性还要做管理型，而且要做材料、设备、施工等各方面的全才。

　　而事实上要很多房产公司的采购人员要达到上面的要求很难，一个人的精力毕竟是有限的。而采购咨询正是取他人优势为己所有，有效的弥补了采购人员技术上的不足。

　　集中采购

　　1.采购的目的

　　集中采购的根本目的是降低采购成本。

　　集中采购是通过汇集采购计划取得刚好的采购性价比的行为，是大宗物资采购发展的必然趋势。通过进行统一集中的供应商管理与评估、采购价格管理、采购招投标管理，汇集分采购计划调整汇总，形成综合采购计划，并进行货物的集中订购业务和集中结算业务。有效的保证了供应商提供稳定的物资质量，超低的采购价格，优质的售后服务等。实现了供应商与采购商之间的互惠共赢战略合作伙伴关系。

　　2、集中采购的模式

　　为实现采购业务集中管控的需求，集中采购包括以下几种模式的应用：集中定价、分开采购；集中订货、分开收货付款；集中订货、分开收货、集中付款；集中采购调拨等运作模式。具体采用哪种模式要看采购需求公司于集采公司之间的运营模式。

　　3、集中采购的功能

　　⑴统一采购基础资料

　　集采公司根据开发商采购需求进行分类，确定常用类物资的种类、品牌、型号、配置等。在此基础上选择优质的供应商，最终签订该物资的战略合作方案，明确每一种配置标准的价格、服务等。

　　⑵统一采购价格

　　采购价格是采购业务中的重要控制点，并且是采购中的敏感资料，集采公司通过与开发商签订战略合作协议，明确每种物资每种配置的战略采购价格，有效保证了不同开发商哪怕订单量很小的情况下，也能享受到远低于市场行情的价格。

　　⑶有效保证供应商提供优质的质量和服务

　　由于供应商与集采公司之间是长期的战略合作伙伴关系，即使是针对某一个采购量不大的采购行为，为了保证双方的长期合作，供应商也会按照战略采购协议的约定为开发商提供优质的质量和满意的售后服务。杜绝了一次性买卖过程中产生的不愉快行为。

　　⑷完善的服务条款

　　由于是集中采购，集采公司会综合不同开发商在采购实施过程中经常遇到的问题，容易产生纠纷的点，在于战略合作供应商的谈判过程中，会着重协商，在战略合作系一种明确约定双方的责任和义务，有效的保护了不同开发商每一个单独采购行为过程中的利益。

　　附：集中采购流程范例 

　　结语建议

　　从成本控制的角度讲，控制阶段越靠前，成本控制效果越好。在此再对设计阶段的成本管理做几点建议为本文的结语。

　　1、 要从管理和流程上，做好设计的优化和成本管理

　　上期海天密码讲述成本控制工作中要求流程和制度优化贯穿在整个项目进展中。对于三个关键点技术，在设计优化方面，理应注重从设计管理和成本管理，可降低时间成本和因人员素质、项目差异、城市不同而造成的设计质量和成本控制的差异性，是制度上的有力保障。首先，要求完善优化设计合同和设计任务书、设计交底；完善各专业各阶段成本限额设计的要求；明确在设计交底流程和设计成果的复核过程中增强成本控制的要求。

　　2、要加强对设计院精细化管理，提高设计质量，控制设计成本。

　　3、技术和成本等部门应加强图纸和技术文件的审核。做好设计限额的落实工作；部门间、专业间封闭审图,成本主管参与对设计人员进行设计限额交底工作；

　　4、成本部门分阶段跟进设计成本的制定、测算及优化。

　　5、项目运作讲求的是质量、成本与进度的平衡，只有三者平衡才能获得最好的社会效益和经济效益。应避免两种现象；一是不计成本地盲目追求设计效果，二是成本不合理导致品质下降。

　　6、在初步设计与施工图阶段，主要完成目标成本和设计质量管理，技术审控和成本优化要提前控制和全过程控制。

　　7、初设和施工图阶段，结构设计的成本优化具备很强的可行性。