海天密码112310之“1”——构建一个集团企业级的成本管理体系

　　海天密码之一个体系是指集团企业形成一个整体的成本管理体系，这个体系包《海天密码之12》（12个月动态月报）、《海天密码之3》（三大关键点技术）这两篇内容的主旨。就是将12月动态月报、设计优化、合约规划及集中采购整合为一体，形成海天咨询公司的建设成本管理解决方案，并因体裁衣、帮助建设企业建立起一个属于自己的成本管理体系。

　　怎样找到适合自身企业的成本管理模式，如何建立适合自身企业的成本管理体系，是每个房地产企业都孜孜以求的目标。

　　根据海天咨询多年的成本控制经验，海天咨询成本控制专家组对房地产企业的成本控制状态进行了分析总结。

　　房地产企业成本控制从初级到高级要经过三个阶段：被动成本核算、主动成本控制、战略性成本资源优化配置。

　　而目前多数房地产企业的成本控制都处在第二个阶段，即主动成本控制阶段，所以，其工作的重点是：目标成本控制、全成本责任制、限额设计、设计优化、工程量清单、合约规划、产品配置标准。海天咨询公司有针对性的对主动成本控制的控制方法进行了研究，总结出包含12月动态月报、设计优化、合约规划及集中采购整合的系统的成本管理体系。

　　成本管理体系的流程是，通过目标成本模板、设计方案经济优化、合约规划模板、集中采购等关键点技术实现过程动态成本管理；参建单位通过成本管控文件和实践实现作业过程成本管理；而管理团队和决策机构则通过作业过程成本管理和过程动态成本管理达成目标成本的控制。

　　成本管理的组织系统包含7个阶段：投资分析阶段、发展策划阶段、方案设计、施工图设计、招标阶段、施工阶段、和竣工结算阶段。

　　一个集团成本管理体系中集团总部主要通过前期的宏观投资分析、发展策划、方案设计

　　阶段完成《项目目标成本（方案版）》及《合约规划（方案版）》，而项目公司在总公司方案版的基础上通过施工图设计和招标阶段完成《项目目标成本（执行版）》及《合约规划（执行版）》。项目公司负责施工阶段的全过程，直到项目竣工后对项目进行结算、总结，并移交集团成本管理部，集团总部再根据反馈资料更新地区成本基准。

　　成本管理制度是成本管理程序顺利实行的保证。成本管理程序包括：目标成本管理程序；设计经济优化程序；合同管理程序；工程预结算管理程序；工程付款管理程序。成本管理制度，包含成本管理部门的成本管理和各执行部门的成本管理。房地产开发成本控制主要表现在以下环节：投资分析阶段的成本控制保证了宏观环境下项目投资的风险最低；发展策划阶段的成本控制为将来的施工预算的成本控制提供基础；方案设计的成本控制；施工图设计的成本控制；招标阶段的成本控制；施工阶段的成本控制；竣工、结算阶段的成本控制；工程材料及设备管理以及其他环节的成本控制。

　　海天咨询创新了于完善设计优化的核心工具，是通过对项目的细化指标：指标值、限额设计值、同类项目相应指标值进行统计，分析出偏差的原因，并及时的与设计人员进行沟通调整。

　　设计优化的程序包括：设计限额的制定，设计限额的下达，设计限额的执行，设计成果的检查，优化设计。

　　合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解的方式”分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段；合约规划编制的过程是费项分解与组合的过程；合约规划编制涉及各个部门，由成本管理中心组织编制；合约规划的编制时间与公司的管理成熟程度有很大关系，一般从方案设计阶段开始编制合约规划。

　　集中采购程序是由项目公司向集团总部发出采购申请，集团总部拟定采购计划。通过进行统一集中的供应商管理与评估、采购价格管理、采购招投标管理，汇集采购计划调整汇总，形成综合采购计划，并进行货物的集中订购业务和集中结算业务。为实现集团采购业务集中管控的需求，集中采购包括以下几种模式的应用：集中定价、分开采购；集中订货、分开收货付款；集中订货、分开收货、集中付款；集中采购调拨。