“烂尾楼”或能得到治理 | 明确房地产规划变更的“底线”和“红线”

此前，住建部召开部分城市房地产工作座谈会上，强调各地要加快制定实施住房发展规划，整治房地产市场。而随着房地产治理的力度加大，房地产规划变更的管制力度也不断提升。 

近年来，在城市建设加快推进的同时，规划更改现象在房地产市场不断增多，由此引发了众多矛盾纠纷和城市管理问题。业内专家指出，未来要进一步完善行政审批流程，明确规划变更的“底线”和“红线”，确保规划变更目的正当、程序正当。 

     中国政法大学副校长马怀德指出，规划更改频发、目的正当性难以保障，背后深层次的原因在于规划的刚性约束机制不健全。规划效力不明、公众参与不足、更改程序不严、赔偿标准不明，让不合理、不合规、不合法的规划调整有机可乘。 

因此，在建设规划更改审批中，应该把公众参与流程法定化，从而实现对规划编制、更改目的正当性的监督。 

针对目前建设规划项目变更引起业主诉讼增加的问题，专家指出，根本原因是开发企业建设项目规划更改，多数基于项目收益需要，而规划更改审批过程中往往忽视对第三方尤其是已购房业主权益的保护，最终造成开发企业规划更改形式“合法”，但对已购房业主民事“侵权”的事实。 

此外，规划更改涉及的民事权益问题不容忽视，尤其是分期开发的项目，后期项目规划变更等都会影响已购房业主居住品质。这种潜藏着巨大利益的规划变更一定要与物权法等相关民事法律很好地衔接。 

      但是，目前在规划行政许可中存在一些认识“误区”。不少规划行政部门认为在规划更改审批中，只要遵守行政许可法、城乡规划法的程序和权限，所做的审批就是合法的。事实上，建设规划具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵权。 

针对规划变更纠纷集中的分期开发建设项目，专家认为，在后期规划变更时应加强专家论证，让公众尤其是利害关系人充分参与。 

举个例子，开发商将多层建筑变更为高层建筑，或者原先是多层商业配套改为高层办公，开发企业首先应按照物权法等相关法律规定取得同一建筑区划内已购房业主的同意，然后再报规划主管部门审批。 

据了解，目前，厦门、深圳、苏州、常州等地的城市规划管理规定中，都已针对规划修改涉及利害关系人重大利益关系的情况，明确要求征得利害关系人书面同意。 

苏州市规划局总建筑师葛昕说，苏州市很早就意识到规划更改可能造成民事侵权的可能性，近期还将进一步细化审批要求，防范可能引发的民事风险。 

多位专家认为，目的正当是规划调整的“底线”，不侵犯业主权益、程序合法是规划变更的“红线”。各地应从建设规划的法定性、效力方面着手，进一步完善相关法规政策增强规划编制、变更的科学性和严肃性，让规划兼顾效率和公平，避免因事先没有合理划清建筑区划而引发纠纷。