全国长租公寓品牌达1200家 建行入局探索长租市场

2017年下半年开始，长租公寓成为行业热点，尤其是在国家深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度之后。近日，长期租赁市场又起波澜。 

4月2日，第三方研究机构58安居房产研究院发布《2018年一季度住房租赁市场报告》称，住房租赁正在成为市场的热点，长租公寓品牌达到1200家，但与此同时，一二线城市的租金价格出现分化，租赁行业存在的问题仍待解决。3月28日，中国建设银行（以下简称“建行”）广州住房金融服务中心开业，标志着建行广东省分行“不动产财富管理”创新业务的办理有了明确的落脚点。 
 

全国品牌公寓逾千家，行业问题仍待解决 

58安居客房产研究院监测显示，截至2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间。 

就地域而言，长租品牌公寓主要分布在北京、上海、深圳和广东广州一线城市及浙江杭州、四川成都、湖北武汉、天津、江苏南京和苏州等热点二线城市。而相应的一线城市租金下跌，热点二线城市租金上涨。 

品牌公寓走热的同时，整个行业仍面临众多问题，诸如租金回报率偏低；但市场中较大部分难以满足的需求仍以中低需求为主，短期内难以解决。主要与租房群体有关，流动人口中，新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员占比较大，这部分人收入普遍较低，房租支付能力较弱。 

为解决租赁需求，租赁需求大的城市正在加大租赁住宅用地额供给。一季度，在全国主要城市中，上海的租赁住房用地供应最大。前3个月，上海合计成交10宗租赁住宅用地，规划建设面积52万平方米，至少提供5400套租赁房源，约为去年全年总供应量的32%。 

根据各地计划，未来3-5年内，主要城市的土地供应仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、福建厦门三城租赁用地的年均供应面积，将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供充足土地储备。 
 

建设“存房”新模式  回归“房子是用来住的”本源 

当前长租市场存在诸多痛点，比如租房不能平等地享受社会公共服务；租期短、租金涨，租客权益不能得到充分保障；假房源、黑中介让百姓安全感缺失；与租房质量相关的服务不足等。租赁市场要实现进一步发展，这些问题需要逐步厘清，而随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场，将加速行业洗牌，为解决这些问题提供契机。 

今年1月，建行广东省分行在国内首创推出“不动产财富管理”业务，俗称“存房”业务，并在广州试点运营。据了解，为了开展这一新业务，建行旗下的广东建融住房租赁服务有限责任公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司合资设立了广州建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”），目前已正式入驻广州住房金融服务中心，负责专业运营“不动产财富管理”及租赁业务。 

“建行具备独有的造价评估专业优势，房东提出‘存房’需求后，我们可以对其房产未来3年~10年租金收益进行专业评估。房主认可之后，我们再撮合房主和建方公司达成住房长租权交易，由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及租后管理。在交易期满后，建方公司会将房产归还给房主。”建行广东省分行副行长吴集荣介绍。 

“建行推出‘存房’业务的目的是从供给侧入手，创新长租房源供给模式，激活社会上存量闲置房源，解决长租痛点问题。在该业务中，建行担当资源整合者和金融服务的角色。”建行广东省分行租赁业务相关负责人表示，该业务有助于推动房地产行业去杠杆、抑制住房的金融属性和投资属性、回归“房子是用来住的”本源，既解决了家庭不动产的流动性问题，也为房主、租客提供综合金融服务，创新了家庭财富管理业务模式。 

建行广东省分行推出“不动产财富管理”创新业务，被业内看作住房租赁领域具有重要意义的一步。随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场，融资难的瓶颈不断被突破。比如，自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs（房地产信托投资基金）产品正式“破冰”之后，资产证券化、债券等融资大门打开，多家房企和长租公寓品牌密集发布融资计划。另外，银行等金融机构也持续发力，通过与房企合作甚至直接下沉到租赁新业务等方式为租赁市场带来更多融资。 

与此同时，各类资本、机构争相涌入，当前，长期租赁市场已经汇聚了包括互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体。那么，建设银行此番入局会对租赁市场的竞争格局带来哪些影响？ 

建行广东省分行相关负责人，住房租赁市场发展空间巨大、市场层次很多，建行推出“存房”业务的目的不是为了和房屋租赁中介竞争。双方的关系犹如“不同的鱼生活在不同层面的水中”，各有不同又形成互补。 

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，建设银行此番入局住房租赁市场将会加速市场发展。“在国家租售并举的政策前提下，金融力量的介入对增加租赁供给非常有意义。建设银行作为中国最早开发房地产业务的商业银行，在这方面优势也非常明显，不仅是在资本领域，而且在制度层面也有多种促进作用。建设银行入局将会促进住房租赁市场的合规发展。”