万达万科成立联合协调小组，分工明确，联合拿地

乐居深度报道记者 董文艳/文

合作后，万达资产会变得轻一些，万科资产则会变重。它们可以共享客户资源，面对政府的土地议价能力会增强，对金融机构的吸引力和安全感也会增加。

5月14日上午十点半，王健林和郁亮上演年度“哥俩好”，万达和万科用一纸战略合作框架协议确立盟友关系。

两万联手，意图明显。记者获悉，这是一场长期性合作，万达、万科未来将在国内和海外市场，联合拿地、合作开发。由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。

同时，两家还将共同成立一个联合协调小组，互相交流项目合作信息，该小组由万达、万科高层担任领导。

“以后万达的商业地产就不做住宅了，只做商业，由万科做住宅。万达万科一起竞标拿地，当然在各自专业领域我们是各干各的，所以不会成立合资公司，只有工作小组。”一位接近合作交易的知情人对乐居记者说。

“合作后，万达资产会变得轻一些，万科资产则会变重。它们可以共享客户资源，面对政府的土地议价能力会增强，对金融机构的吸引力和安全感也会增加。”一位中型房企高层管理人士向乐居记者评价说。

两家常常登上“头条榜”的明星房企牵手，堪属意料之外。但窥探内情，一家是致力于“变轻”的商业大拿，一家是底子厚重又“谋创新”的住宅大户，万达和万科此番合作也在情理之中。

乐居记者经采访总结如下：

一，万达：剥离部分商业资产给万科，减轻体重，加速轻资产转型；抽掉住宅短板，放大万科住宅品牌红利。

此前，万达已宣称其商业地产要转型轻资产。即在投资建设万达广场过程中，由他人出资，万达选址、设计、建造、招商和管理，产生的租金收益由万达和投资方按一定比例分成。王健林算过一笔账，两个轻资产店的管理收入总利润相当于一个重资产店，他认为这是一个可持续的新模式。

万达意图在2025年开业1000个万达广场，如此快速的规模扩张也需要轻资产的支撑。

万达与万科合作，意味着未来在一块商业居住混合用地上，万达将不再全部持有商业，以售养租，而是与万科共同持有商业资产，并共同获取租金收益。万达以此完成部分商业资产转移，减轻体重，凸显运营管理长项，加速轻资产转型。

万达一边在商业资产上做减法，另一边则在住宅资产上做替换。与万达住宅相比，万科是全球最大住宅开发企业，2014年住宅销售规模达21万套以上，住宅标签性、专业度更强。万达借此次合作，抽掉自身住宅业务短板，与万科共享住宅销售红利，从这个角度看，这几乎是一笔“全进账”生意，且更符合万达未来“专而精”的商业运营管理形象。

二，万科：借力万达商业配套，磨练商业内功，提升住宅销售溢价；搭上万达强土地议价能力顺风车，压缩开发成本。

在与万达的合作中，尽管万达品尝了万科的住宅销售红利，但这一红利也恰恰是因万达的商业配套得到了放大。两家可谓互相借力。未来，不难想象这样的场景，一座万达广场旁，树立着万科的住宅。万科的商业配套由万达填充，万达商业同时还将为万科住宅带来销售溢价。

万科涉足商业地产已有4年，相比之下，万达商业成熟性更高，2014年万达持有物业面积（含在建）高达3904万平方米。万科背靠万达商业，可吸取经验，磨练内功，并提升商业地产运营能力。

“万科要做商业，其实不必自己独做，应该跟最擅长商业地产的一方股权合作，这样万科也有了商业收益权。”上述房企高层管理人士说。

今年以来，万科一直在压缩成本，鼓励分公司创新，并向城市配套服务商转型。万科与万达合作，还可借助其在地方政府面前的土地强议价能力，花费更少的钱获得土地，压缩开发成本。而两家1+1>2的价值放大效应，也能反过来提高获取项目的竞争力。这是一个良性循环。

不过，现在，两个业务高度互补型房企捆绑在一起，究竟会产生何种化学反应还是未知数。

在乐居记者看来，双方合作的效果评估与收益分配，也牵涉诸多人心与规则，还需步步探寻最优姿态。

乐居记者注意到一个细节，在万达的轻资产路线里，万达广场未来将主要集中在三四线城市。这些地方的地价相对低廉，租金回报比甚至高于一二线城市。纯投资不销售的万达轻资产，瞄准了这样的城市。王健林曾说，“我们不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以去做万达广场，三四线城市是未来主要方向。”

但这与万科当下的重资产局面背道而驰。

万科需要紧盯房价，投资销售利润高的城市，近年来它力图加码一线城市。而重资产房企也通常难以在如今的三四线城市如鱼得水。此番合作，万达与万科孰将妥协？这构成了合作另一看点。

“除了在国内，我们更是在全球范围内的合作。”上述接近交易的知情人如是说。

文章来源：乐居新闻网