转型+分化：2014年下半年房地产市场机会在哪？

2014年上半年已悄然流逝。回首这半年，可谓艰辛复杂。中国房地产巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。今天跟大家分享一组半年来的行业关键运行数据，看看这半年的市场到底怎样？而下半年的工作该如何布局？

煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中

——2014年半年总结

一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免

2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。

在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。

2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。

从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

进入5月后，，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。

从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。

二、城市分化继续

去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。下面来看如下几点总结：

1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。

2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。

3、总体来看，一、二、三线城市销量累计同比下降41%、23%、26%；一、二、三线城市需去化10.8、18.1、22.7 个月，同比分别增加4.7、7.2、9.2 个月。

4、从区域分布来看，东部城市是重灾区，中部城市稳定，西部城市略有下降。

1-5月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.4%；销售额下降14.7%。

中部地区商品房销售面积增长0.3%，销售额增长3.2%。

西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

5、从省会城市分布来看，2014年1-5月仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。

6、从出清周期绝对值和自身纵向数据分析供求关系相对较好的城市有南昌、南京、成都。而苏州、长沙、天津、杭州、福州去化周期上升较快，反映出市场还在持续恶化。

三、政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜

从政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：

1、金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。

2、去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。

3、地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前取消限购城市有：天津、佛山、无锡、宁波、呼和浩特、铜陵等。从另一方面可以看到的是，这些取消限购政策无疑都是高风险市场。

四、大型房地产企业市场集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市场份额分别达到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度较去年提升5.4 个百分点，增幅为近年最大。

转型、回归一二线

——下半年展望

展望目前中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”的发展机会。

具体来看2014年下半年，将呈现如下几个趋势：

一、下半年市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡

通过投行对重点城市供需测算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行业还存在去库存的压力。但这样的压力会比上半年减少，开工面积的低迷会有所缓解，但仍然保持低位。

二、一二线城市价格企稳要好于三线城市，三线城市仍然将维持下降的趋势

市场环境较好的区域，新开工下行更有利于未来一年的区域地产市场。

一线城市的存销比要远远低于二线城市，这代表一线城市的市场环境要更优与二线城市。

三、库存分化，少数城市优异，多数城市仍旧难熬

库存是判断一个城市市场冷热的最关键的经济指标。我们从库存来看看未来市场发展趋势。

1、从在建库存数据来看，在建库存较少的城市有合肥、广州、南京，其中的合肥已经比较接近历史最低水平。

呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、宁波在建库存较大，这些城市中期房价会受到抑制，温州的绝对水平虽然较高，但和自身相比，已经处在去库存过程中，相比历史高点有明显的下降。

2、从存量库存数据来看，市场俨然分化成三个层次，分别是：

优质城市：合肥、成都

均衡城市：南京、苏州、上海、厦门、广州、深圳、南昌、重庆

问题城市：滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未来，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

2014年下半年市场新机会

1、市场化产业园增长迅速，未来市场空间巨大

从2014年的政府放权调控的特点可以看出，白银时代的中国房地产市场，政府将进一步退回到裁判员的角色。未来行业内，政府只负责管理公共事务，市场上的事务交由市场自行解决。

这在产业地产领域将更加显著。所谓专业的人做专业的事情。专业的产业地产型企业在未来将在更大范围内替代政府性质的低效招商的各类产业园区，这些专业公司在2014年将会锁定更精准的客群群体，高效率的发展各类产业园区。

2、东部城市旧城工业用地改造，存量市场的新机会

从上海下一步提升用地单位产值的思路来看，未来以上海为代表的东部城市集约化用地的原则将进一步控制外围城市化的扩张，从城市中心低效的工业用地进行改造，提升土地价值，将是市场开拓的主旋律。

3、体验式商业、社区型商业

从2005年兴起的商业地产高增长时代已经过去，特别是以城市综合体、Mall类产品为代表的城市级商业地产浪潮顶峰已过，万达是这次浪潮中最大的收获者。下一步商业网点的普及，将进入更低级别的商业时代。这个时代里，区域级、社区级、小体量的商业将成为市场布局的重点。

社区型商业的发展将结合社区服务业的升级全面开展。因此社区商业从如今开始就具备了互联网基因，线下服务、体验及线上社区交流是社区商业最大特色。

体验式是综合体泡沫的唯一出路。如果综合体运营商无法破解综合体的课题，那么等待到最后就是穷途末路。

4、休闲养老地产

养老地产近两年概念火热，但这类产品总体来看，雷声大雨点小。但不管怎样，养老产业是政府关注的一个重点领域，拿地的机会就在这里。下一步养老的发展的机会将是部分坚持中高端产品线的房地产企业的转型重点。

5、文化旅游地产

休闲产业大潮是即商业服务业大潮之后，新的一波主流趋势。大城市的生活方式升级更重要的是其根本驱动力。

万达、迪斯尼、华侨城等文化旅游地产行业第一军团又是看重这一波大潮的趋势，希望进一步淘金。不管怎样，首富的战略眼光是值得关注的。毕竟能承载万达这样千亿级企业持续高增长的行业不多，给国人提供文化休闲场所的旅游地产就一定是下一个高增长极。

6、物流地产

近两年电商的冲击实在太大，大到已经开始改变商业地产的游戏规则。部分开发商和金融机构已经将机会瞄准到为电商做配套服务的物流基地。沿用马云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少开发商开始更线上的大佬们合作，为大佬度身定做线下服务就是一个重要的思路。物流地产就是与大佬合作博弈的结果。

应该说，2014年随着主题地产时代来临，所有这些都有一个核心逻辑，那就是遵循升级我们生活方式的脚步。凡是创新创造生活方式的产品都会收到追捧，而这只不过是时间早晚的问题。