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调整旧的发展方式，探索新的发展模式，已经成为我国房地产市场的新主题。中央经济工作会议日前提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。一年以来，从诸多“重磅”的中央、地方政策出台来看，“稳”可以称得上2022年房地产行业的关键词。

1、向“三高”旧模式告别

2021年中央经济工作会议首次提出房地产业“探索新的发展模式”的概念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导。不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，要稳妥实施房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。从行业可持续发展的角度来看，过去高举高打的开发模式下，房企追逐于“规模锦标赛”，以高杠杆、高周转实现弯道超车，导致债务率快速攀升。2022年中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。“房住不炒”延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具体工作的后面，也表明“房住不炒”是长期坚持的房地产行业定位。这比2021年首提“探索新发展模式”的要求更进了一步。而2023年要“向新发展模式平稳过渡”，意味着一方面房地产既要市场化又要做好保障性住房发展；另一方面，房地产将正式与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式告别，新模式的一个方面可能逐步增加现房销售的比例。

2、保交楼、保民生、保稳定

日前举行的中央经济工作会议指出，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。业内人士表示，保交楼是重中之重，也是房地产政策出台的重要着力点之一。2023年保交楼专项借款及配套资金将继续加快落地，保交楼有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。如明年保交楼推进顺利，房企加快复工复产、有效提升施工强度，则建安设备投资可能会出现明显改善，成为房地产投资拉动项。此外，加快施工竣工将带动房地产上游建筑建材、下游家具家电等行业修复，也会对宏观经济产生积极影响。

2021年7月份，我国第一次清晰地明确了住房保障的顶层设计，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等“三房”。“十四五”期间，以保障性租赁住房为主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。保障性租赁住房以存量盘活为主，主要利用农村集体建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地和存量闲置商办改建。同时，国家也很重视存量住房利用，即老旧小区改造和城市更新改造（“两改”）。前者以推进水电路气信等配套建设及小区内建筑屋面、外墙、楼梯等公共部位维修为主，后者以老旧街区和城中村公共服务“补短板”为主。“两改”的目的都是保留和利用低成本且区位好的住房，降低居住成本、提振居住品质。“三房两改”为核心的供给侧改革是房地产新模式落地的核心。

3、激发市场主体活力

跨入2022年，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。各地全面落实因城施策，一年间，地方出台优化政策近千条，创历史同期新高。2022年年初，三四线城市率先出台楼市扶持政策，其中四川自贡打响公积金“认贷不认房”第一枪，山东菏泽打响降低商贷首付第一枪。4月29日，中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022年第三季度多地继续出台楼市支持政策，政策集中于保交楼等方面。在国庆前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门，针对房地产需求端击出全国性政策组合拳，这是时隔六年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施，向市场释放出明确信号。11月期间，金融管理部门推出多项举措，整合了债券、信贷、股权融资等多种手段，涉及“保交楼”、预售监管资金、房企并购等多个方面，打出房地产金融“组合拳”，市场称为“三箭齐发”。

“八五”计划至“十一五”规划时期，国家层面大力提倡发展、活跃房地产行业与市场，极大地促进了我国房地产行业的发展，同时也拉动了其他行业的快速发展。“十二五”规划至“十四五”规划时期，国家提出加强市场监管、规范房地产市场秩序、加大保障性住房供给以及“房住不炒”的理念，促进房地产行业转型升级。

纵览一年来国家对需求侧和供给侧如此密集和具有针对性的多部门政策、金融、配套措施支持，为房地产供给侧结构性改革“过渡期”的平稳发展提供了强有力的保障。业内人士预测，更多配套措施和“组合拳”将会出台。