磨砺许许，珠贝熠熠——凯瑞国宝花园项目成本解决方案实例分析

　　编者按：自海天咨询集团推出海天密码“112310”系列文字以来，受到了许多地产企业、咨询企业的青睐与推重。其一个成本管理体系建立、12月动态成本管理机制、3大关键点技术及10%成本节约目标经实践检验，确实是造价咨询行业当前发展的有力方向，也是广大建设投资单位迫切需要所引导成型的。

　　位于九朝古城洛阳市的凯瑞集团，是洛阳市乃至整个豫西地区规模最大、实力雄厚的大型地产企业，与海天咨询集团合作长达近十年之久。其旗下国宝花园项目是豫西地区著名的别墅群及高层建筑类别，以欧式风格、设计精良、质量过硬等特点获得过多项大奖。其建设过程中海天咨询集团作为重要合作伙伴，采取了一系列咨询方案，保证了项目良性建设及成本管理优化。

　　　　根基篇

　　检验沧海明珠要经历怎样的辛苦才能散发出莹润璀璨的熠熠光辉？

　　起初，它可能只是毫不起眼的一粒砂砾，误入珠蚌深处；而后珠蚌吐纳，历久滋养，绵绵长久，才能成就一颗圆润光洁的珍珠。

　　如果一个项目成立之初，比作一粒珍珠的话，那么项目在实现过程中所经行的成本管控就如一枚珠贝。没有珠贝的浸润，哪来明珠的璀璨？

　　如果一个项目成立之初，就像一粒种子，那么项目在实现过程中所经历的成本管控就如同成长的一切养分。没有给养哪来参天树木？

　　根基，就是一切；成长，注定磨折。

　　凯瑞国宝花园项目正是豫西大地上一颗璀璨的明珠。而海天咨询在该项目中提供的全程管控则是珠贝，是精益求精的态度、长远发展的眼光及为客户需努力、负责的战略意识和目标。

　　如果把国宝花园项目的运作比作一颗大树，而海天所提供的战略意识和目标是根基；成本管理体系是主干；阶段性划分及关键点技术是枝叶；效果就是花。

　　主干篇

　　国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。国宝花园总占地近800亩，项目总规划用地面积51.88公顷，居住区建设用地面积51.88公顷，其中住宅面积25.421公顷，共建用地5.707公顷，项目总建筑面积312785.5㎡，住宅建筑面积258082.24㎡。道路用地8.301公顷，绿化用地面积12.451公顷，绿化率高达50%以上，10万㎡浩瀚湖域，6000米生态湖岸线，16座宁静岛屿，集独栋别墅、双拼别墅、联排别墅为一体，构成国内稀有的世界级岛屿别墅尊崇社区。

　　因业态类型多样，建设体量极大，国宝花园的项目分为各组团进行，建设期限较长。本文就国宝花园香泊湾、帕提欧、华府等几个近五年来组团的建设情况、咨询方案进行一些总结。

　　“一个成本体系”是海天密码的第一要项，也是海天密码实施的根本和主要手段，最基本的体现就是全过程工程造价管理。香泊湾等几个组团的建设采用的正是全过程工程造价管理。

　　枝叶篇

　　香泊湾等几个项目，其全过程工程造价管理解决方案的实施可分为如下五个阶段：

　　一、 设计阶段

　　设计阶段是海天密码3个关键点技术中的第一个关键点。工程设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是确定与控制工程造价的重点阶段。在项目实际操作中，设计对整体工程造价的影响高达75%以上。设计方案是每个项目能否做到少投入、高产生、合理使用人、财、物，取得最优经济效益的关键。在设计阶段进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加。

　　本文就海天咨询在这一阶段中提供的关键服务点加以概述。

　　在方案设计阶段，设计概算与实际建设成本存在差异是首当其冲的问题。海天咨询主要配合凯瑞集团选择最佳设计方案，确定工程总估算。（包括但不限于基础形式、基坑支护方式、外立面、空调冷热源、门窗等方案提供造价估算比较。）协助甲方编制、调整整体项目的投资测算，从成本控制角度对不同阶段设计方案的建造成本进行量化评估和分析，提出降低成本优化建议。根据甲方提供的图纸、文件等资料进行针对不同设计方案、设计节点做法、不同材料设备选型的成本分析比较；对比甲方的成本控制目标，提出设计优化及综合性成本建议，以使日后完成的施工图设计符合甲方的造价控制指标。

　　在初步设计阶段，海天咨询会根据凯瑞集团确定的初步设计，确定单项工程造价。并根据甲方提供的进度计划编制资金流量表，对整个项目资金运作进行反映。在第一次初步预算完成后，海天咨询会提出对上述预算之造价减省方案，确定各部分的限额设计额度，同时向甲方进一步提出设计阶段的成本控制建议。

　　　当项目设计施工图纸出来以后，海天咨询将组织成本管理人员编制施工图预算，通过公司内部施工图预算与设计单位出具的施工图预算对比，找出差异，分析原因，形成书面记录，再次提出施工图优化建议。与设计人员沟通调整，并根据工程的特点，对指标进行分析。

　　在项目采购策略和合约规划中，合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，从而实现对“项目动态成本”的有效管控。其中，对于施工界面的划分颇为重要，通过界面划分，明确各自的工作内容，防止过程中费用增加。（“合约规划”内容详见本刊第五期海天密码之“3”）

　　项目采购采用集中采购的策略，具体内容参见海天密码之“3”一文，此处不再赘述。

　　针对本工程海天咨询就工程量计算规则和计价原则提出专业性的建议：

　　关于工程量计算规则，主要从土石方工程、钢筋混凝土结构工程、装饰装修工程，这三方面入手计量。除了与甲方的明文约定的计量方法外，其他均按照《河南省建设工程工程量清单综合单价(2008)》及其补充文件的工程量计算规则进行计算。

　　关于计价原则，主要根据《河南省建设工程工程量清单综合单价(2008)》版要求，本定额子目中的所有材料品种都可以参照市场价格调整，结合本项目费率合同特点，建议对可调差的材料范围明确约定。针对于本项目外装饰屋顶钢构架、外墙干挂石材、玻璃幕墙、外立面金属加石材线条等的复杂程度在详细深化设计的基础上，建议进行清单招标。

　　二、 招投标与签约阶段

　　这一阶段，包括了编制工程量清单、编制施工图预算、配合总承包单位招标、分包招标和采购招标、分包单位招标，等行业共性的工作环节。

　　尤其在配合甲方招标过程中，海天咨询的工作不限于评标、投标澄清和质疑等，对所有投标文件，包括单价、总价、工程量以及招标文件的响应等方面进行详细审查及分析，并提出详细的相关标函分析报告：《标函分析报告》是在详细评审前由海天咨询配合凯瑞集团对投标单位的投标文件是否实质响应招标文件，投标报价是否有计算错误等进行整理的分析报告。例如：海天咨询会对所有投标单位的工程量清单进行汇总，详细分析各综合单价的合理性。在编写标函分析报告时，不仅仅从各投标单位的商务条件（付款条件、投标保证金、工期、质量的保证，以及对招标文件的响应）进行比较，还针对清单标段和专业划分进行投标价格的具体比较分析，将影响总价占比较大的主要材料单独提取出来进行价格对比，整理差异较大的分部分析，为业主提供经详细对比后的投标单位排名建议。在此基础上，对有效投标文件进行详细评审，由业主进行最终的投标单位投选。

　　三、 施工阶段咨询

　　施工阶段的咨询工作，包括承包商合同管理、设计变更及签证现场管理、成本月报与成本动态管理、支付管理以及索赔管理。

　　在承包商合同管理工作中，海天咨询负责甲方与承包商之间的合同管理，按甲方的要求对甲方与承包商之间合同条款的条文规定进行解释；在施工过程中合理地预见承包商可能出现的潜在违约风险，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分实际支出，及对未完部分提供相关的分析及建议。

　　承包商合同管理

　　海天咨询负责甲方与承包商之间的合同管理，按甲方的要求对甲方与承包商之间合同条款的条文规定进行解释；在施工过程中合理地预见承包商可能出现的潜在违约风险，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分实际支出及未完部分提供相关的分析及建议。

　　成本月报及成本动态管理

　　海天咨询每月为甲方提供阶段性造价控制的动态分析报告（包含在建项目当月的成本状态、当月成本变化原因及事件、当月项目进展情况、当月招标及合同签订情况、当月变更签证情况、当月认质认价情况、当月预估造价情况、以及动态成本信息汇总表、并对成本控制综合情况作出评价，并结合阶段控制目标进行投资偏差分析和提出纠偏建议。）

　　设计变更、现场签证管理

　　（1）对拟采取的设计变更、现场签证方案（不论由甲方、设计方、承包商或其他方提出的建议）进行造价分析和判断，并在此基础上向甲方给出专业性的建议；评估设计变更、现场签证的经济性和合理性，以供甲方决策参考；

　　（2）对于决定采用的设计变更、现场签证，负责对设计变更方、现场签证方出具的设计变更文件及现场签证文件进行预先审查，如存在任何问题及时和对方沟通；

　　（3）现场计量并附完整的计量资料，审核施工方报送的变更或洽商，并给出书面审核意见；

　　（4）按照合同分类归档所有设计变更、现场签证等；

　　（5）以合同为依据，一般设计变更在每月内完成对设计变更的计价，并解决设计变更对工程造价的影响以及相关合同价款的调整；

　　（6）跟踪设计变更、现场签证的执行情况。

　　支付管理

　　每月为进展中的工程进行评估，并向甲方提交《进度款审核表》，作中期付款之用。

　　索赔管理

　　海天咨询以合同为依据，充分发挥咨询方作为专业顾问的技术优势和经验优势，实施包括对总包、指定分包和指定供应商的索赔或反索赔，最大程度地保护甲方的利益不受伤害，从根源上保护甲方的利益。

　　四、 竣工结算阶段

　　竣工结算阶段，包括了具体的服务流程，以及造价数据库的整理和后评价等工作。

　　竣工结算阶段，海天咨询提供的服务流程如下。

　　造价数据库的整理。包括整理人工、材料、机械各要素消耗指标、费用指标、价格水平；设备、材料、成品、半成品的产地、供应商名录、规格等。按照甲方的要求，总结分析各个项目的《指标分析报告》，包含编制依据、工程概况、单项工程经济指标、分部分项工程经济指标、每平米人工和材料消耗量、材料价格等项目和数据。

　　后评价工作，包括查找失误与不足，对初步设计概算、施工图预算、竣工结算三算对比，从设计、预算编制（工程量清单）、招投标、合同管理、过程签证变更管理、甲方审定的施工方案措施、材料设备采购方面，分析建安工程费用变动的关键影响因素，为甲方提交项目过程执行中分析总结报告，为甲方未来实施类似项目的实施积累经验性、指导性资料。

　　五、 竣工备案后阶段

　　这一阶段是收尾阶段，主要是配合甲方的资料整理和整改修正工作，本文从略。

　　花果篇

　　通过对凯瑞国宝花园项目的分析发现，我们不难看出全程控建设成本管理体系贯穿整个项目，并为项目实施提供各种数据，为凯瑞集团在项目实施的不同阶段提供诸多如下好处：

 
　　总结篇

　　综上所述，通过海天咨询提供的全程控建设成本管理体系服务，实现了以下目标：

　　1、实现成本控制目标，降低项目实际开发成本，最终将结算成本控制在目标范围内。

　　2、通过动态成本月报的编制与上报，便于凯瑞集团决策层领导及时掌握项目成本动态。

　　3、帮助凯瑞建立成本管理体系，实现多项目成本管理的规范性和系统性管理，提升成本管控水平。这是融合了项目成本管理和企业成本管理的双向服务。