建设用地超发65%，行业“狂风暴雨”是否来临

2016年6月28日，经国务院同意，国土资源部会同有关部门组织编制的《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》印发实施，对全国及各省耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标进行调整。土地这张重点“牌”，几乎就是控制房地产下一步发展的“脉搏”，敏感的房价，稀少的建设用地，环环相扣，关乎重大。 

1、建设用地超发65%

在新颁布的调整方案，要求到2020年，建设用地总规模控制在4071.93万公顷(61079万亩)之内。根据方案中的数据得知，调整后，供全国在2006-2020年期间使用的建设用地指标从原规划的531.76万公顷增加到了879.69万公顷，增加幅度达65%！ 

如此高的增幅，是否让房地产一夜之间感受到“春天”的力量？

在实际的操作中，由于国内市场存在“土地供给管制”，政府再垄断土地一级市场条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，保证了建设用地的相对稀缺性，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。“土地超发”往往是在监管之外的“漏网之鱼”，地方政府为了土地财政暗自或者其他方式释放建设用地，这样造成了土地价格评估等多种问题存在。 

而此次建设用地的增加，也许就是给咱们房企打了一剂强心针，建设用地根据调整方案增加，大量的城市建设、住宅、商用楼建设满满都是新的商机。 

2、永恒不变的房价影响话题

从调整方案中，我们看到耕地的指标在减少，而建设用地增加，两者是否会关联房价？ 

耕地指标减少=建设用地指标增加=住房供给增加=房价利空 

正确的逻辑是，上面的前两个等号都要打上问号。

“因为要耕地保护，所以要严控土地供给管理”。这个命题的因果关系是错误的。耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据。 

它的否命题：“因为要放宽耕地保护，所以要放宽土地供给管理”。同样是不正确的。“土地供给制度”有它自己的合理性和必要性——对土地资源的供给管理以维护其价格的稳定。耕地保护是土地供给管制考虑的重要因素，但远不是全部。如果要比喻的话，放宽耕地保护就像是放下了土地供给管制的一副“镣铐”，但不要忘了，这双手上其实是戴着五六副“镣铐”的。 

减少的耕地指标，不一定都转化为建设用地指标。即使要转化，也不一定在2020年之内转化。此次调整，上海减少了6.13万公顷的耕地保有量指标，建设用地指标增加了2.19万公顷；北京减少了10.7万公顷的耕地保有量指标，但是建设用地指标却减少了0.97万公顷。一个增，一个减，有什么规律吗？没有，只能说明获取建设用地指标有各地自身的考量，不是从耕地指标直接变过来这么简单。 

第二个等号的问题是，建设用地不一定都用作住宅用地，释放的土地指标还可能作为工业用地、公共设施等其他用途。 

我们国家过去经常挂着耕地保护之名，行土地供给管理之实。其实这是两件独立的事项。它们既不是因果关系，也不是前后关系，即使偶有交叉，也属于局部的关系。这种思维过于根深蒂固了，或许我们要用很长的时间来破除。所幸，在今年的两会中，已经部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来，不再挂着耕地保护之名，这是很大的进步。 

此次调整，也是在将耕地保护和土地供给管理逐渐“脱钩”。 

上海深圳等一线城市这一轮房地产价格暴涨的原因之一，是在土地供给方面勇作表率的加强约束，因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，而吸引了全国土地资本的集中攻击。 

它们本应该结合本地土地市场情况，温和的增加土地供给平抑投机冲动。却不巧先响应了2014年出台的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，反而收缩了土地供给。 

那么现在好了，一方面，一线城市不必为合理的调控土地供给，背负着“带头侵占耕地”的莫名罪名；另一方面，耕地指标的放宽给土地管理很大的弹性，特别是基本农田的放宽，实实在在大增了各城市在用地布局方面的腾挪空间。 

房价猜想：可能用更弹性的土地供给，提供了一个稳固房价的“锚” 

此次调整，意味着“土地供给管制”这个工具变得更为弹性，拥有更大的余量。政府完全有能力站在供给侧，在土地市场的资本过度炒作时，往锅里加水冷却。当然，站在政府的角度，既不希望水温过高——房价地价过高，伤及民生引起舆论；也不希望水真的冷下来——房价地价过低，累及财政、信用和相关资产。保持市场稳定，是政府所希望的。 

因此，除了个别炒作极端的城市面临风险外，未来一般城市房价走势可能会变得更加平缓，就像多了一个稳固用的“锚”。“锚”的背后不仅仅是这一次调整，还有这次调整所透露出的国家决心。 

3、从公布调整本身看国家意图：注重实际，深化改革

让我们跳出数据，来看这次调整本身意味着什么。 

建设用地指标、耕地保留指标、基本农田指标——这几个指标，向来都是市县政府，乃至省级政府，向来无法触碰的红线。在最严格的、层层分配的、纵向的国土管理体系中，过去也几乎没有主动公开进行调整的先例。 

计划经济时代留下来的一些制度做法，不知何时就成为了不可动摇的死规矩。

深圳在2014年就建设用地指标将尽，到2020年甚至连8平方公里，也就是0.08万公顷都挤不出来了。不知道伸手问广东省要了多少次指标，都被广东省以全省指标也不够用打了回来。无奈，只好大搞城市更新，大搞填海造地，土地获取成本蹭蹭蹭地往上冒，然而建设用地仍然供不应求。至于房价，大家也都看到了…… 

这下好了，广东全省建设用地上调了约800平方公里，耕地指标更是放宽了超过4000平方公里。 

看似只是全国一盘棋动了几个子，大的方面什么也没少，小处却突然就全盘活了。 

我们既坚持土地管制的必要性和管制的权威，又认可管制依据的不可能完全精确。 

前者，是我们国家制度的优越性所在。后者，需要做的，是给管制依据一个及时与合法的调节手段，给走向僵化的原有制度补充必要的弹性。 

从“土地指标决不能动”，到“土地指标可以调整了”这样的变化，看似不大，但这就是所谓的深化改革。 

真正触及到了过去以为不能动的旧观念和死规矩，也真正给实际创造了价值。 

建设用地的增加，也是城镇化进程加快的体现，毕竟不管是智慧城市也好，还是装配式建筑等等，技术伴随建设工程而不断更新。而寸土寸金的一二线城市，建设用地的增加也许能让很多企业在一轮轮地王的冲击中得到一个喘息，也许是向着新科技的建设而不断探索，总归我们都是希望未来的房产也是发展逐步平稳且更智能的。（文章部分选自《凤凰财经》）